„Citus“ ekspertai: pavasaris būsto rinkoje aplenkė pokyčius gamtoje – Vilniuje paklausa toliau auga

Išankstiniai nekilnojamojo turto projektų valdymo ir NT paslaugų kompanijos „Citus“ analitikų duomenys rodo, kad per pirmąjį šių metų ketvirtį Vilniaus pirminėje būsto rinkoje „užderėjo“ 648 naujų butų ir kotedžų pardavimai. Tai sudaro 64 proc. pirmojo 2022 m. ketvirčio ir yra beveik penktadaliu daugiau nei per paskutinį metų ketvirtį. Vidutiniškai per mėnesį šį ketvirtį rezervuojama apie 216 būstus (butus ir kotedžus) ir tai yra geresnis rezultatas nei per du paskutinius ankstesnius ketvirčius (2022Q2 – 241, 2022Q3 – 128; 2022Q4 – 181), tačiau šiek tiek mažiau nei visų metų vidurkis, kuris sudarė, vidutiniškai, 222 būstai per mėnesį. Per kovą sostinėje susitarta dėl 269 būstų pardavimo – daugiausiai šiemet.

Grafikas nr. 1: Vilniaus būsto rinkos dinamika 2020–2023 m. („Citus“ duom.)

Kaune per tris pirmuosius šių metų mėnesius fiksuoti 206 pardavimai, t. y. 63 proc. to paties praėjusių metų laikotarpio rezultato. Per paskutinį 2022 m. ketvirtį laikinojoje sostinėje parduota daugiau naujų būstų, 222, bet daugiau nei per trečiąjį ketvirtį, kai skaičiuoti 182 sandoriai. Vidutiniškai Kaune per 2023 m. sausį–kovą naujus šeimininkus surado 69 būstai, o per visus pernai metus kauniečiai, vidutiniškai, įsigydavo po beveik 86 butus ar kotedžus. Kovą Kaune fiksuoti 74 pardavimai; tai – taip pat geriausias rezultatas šiais metais.

Per šį ketvirtį „Citus“ valdomuose projektuose Vilniuje, Kaune ir Druskininkuose parduoti 55 būstai. Kovas, su 34 sutartimis buvo beveik 2,5 karto rezultatyvesnis už vasarį (14) ir daugiau nei 3 kartus – už kovą (10). Praėjusį mėnesį Vilniuje parduota 17 butų ir kotedžų, Kaune – 14 ir 1 Druskininkuose. Įmonės valdomų projektų būstų sandėlį šiuo metu sudaro 96 butai ir kotedžai Vilniuje, 16 loftų Kaune (taip pat 26 komercinės patalpos – visi projekte „Radio City by CITUS“) ir 104 apartamentai Druskininkuose, projekte „Nemunas by CITUS“. Vilniuje praėjusį ketvirtį visiškai užbaigtas antrasis „Miško ardų by CITUS“ etapas, o artimiausiais mėnesiais planuojama dviejų naujų projektų pardavimų ir statybų pradžia.

Grafikas nr. 2: Kauno būsto rinkos dinamika 2020–2023 m. („Citus“ duom.)

„Pernai paklausos traukinys sustojo sulig Rusijai užpuolus Ukrainą, kur siaubingas karas vis dar vyksta. Jei sausį ir vasarį Vilniaus pirminėje rinkoje buvo po 400–450 pardavimų, tai kovą jų teliko 161. Tikėtina, kad pradinis šokas pirkėjus vertė net nutraukti anksčiau suplanuotus sandorius. Balandį ir gegužę dar buvo šioks–toks ūgtelėjimas, nes, tikriausiai, buvo užbaigta dalis anksčiau pradėtų derybų ir sandoriai įvyko – fiksavome po daugiau nei 300 pardavimų. O netikrumas „įsijungė“ gegužę ir nuo to laiko stebime sumažėjusius pardavimus, tačiau – su pozityvia tendencija: 2022 m. antroje pusėje kiekvienas ketvirtis yra geresnis už praėjusį – mūsų stebimi skaičiai rodo ir augantį ir bendrą pirminės rinkos rezultatą, ir mėnesinį pardavimų vidurkį“, – nurodo „Citus“ investicijų ir analizės vadovas Šarūnas Tarutis.

Eksperto teigimu, šiuo metu daugiausiai dilemų būsto pirkėjams sukelia vis dar augančios palūkanos, apsunkinančios įperkamumą. Nors ekonomistai artimiausiais mėnesiais atsargiai prognozuoja bazinių palūkanų stabilizaciją, šis veiksnys, tikėtina, labiausiai ilgina sprendimo įsigyti būstą priėmimo laikotarpį.

„Ir toliau stebime, kad susidomėjimas būstais išlieka pakankamai aukštas. Jį palaikyti padeda ir stabilios kainos pirminėje rinkoje. Gyvenimas tęsiasi ir žmonių poreikiai niekur nedingsta; rinka, nors ir nedideliais kiekiais, vis pasipildo naujais projektais ar etapais, todėl paklausa pamažėle auga. Tai yra geras ženklas ir verslui, kad stabdyti planų nereikia, nors vertinti galimybes būtina labai atidžiai. Dėliojame artimiausių metų prognozes ir matome, kad nuosaikus pardavimų augimas iki vasaros turėtų išsilaikyti, tačiau euforijos nebus ir artimiausią pusmetį situacija bus panaši, o ją apibrėš tokie kriterijai: stabilus, nedidelis pardavimų ir asortimento augimas bei stabilios kainos sostinėje“, – prognozuoja „Citus“ ekspertas.

Paskutinio laikotarpio pabaigoje Vilniuje vidutinė butų pasiūlos kaina buvo 3 216 Eur/kv. m, prieš metus – 2 955 Eur/kv. m (augimas per metus – 8,8 proc.); lyginant su ankstesniu ketvirčiu, kainos išliko panašios (2022.12 – 3 293 Eur/kv. m, korekcija – -2,3 proc.). Kaune, atitinkamai – 2 684 ir 2 077 Eur/kv. m (29 proc. augimas); lyginant su ankstesniu ketvirčiu laikinojoje sostinėje kainos augo 6,4 proc.

„Faktas, kad kainos šiuo metu yra stabilios. Korekcijos į vieną ar kitą pusę galimos, nes jas sąlygoja daugybė veiksnių: pvz., Vilniuje paskutinį mėnesį į rinką paleista daugiau ekonominio ir vidutinio segmento būstų, todėl jie šiek tiek sumažino vidutinę butų pasiūlos kainą; taip pat kai kuriuose projektuose pradedamos skelbti kainos ir turime daugiau duomenų – šįkart jie rodo mažėjimą, kitąkart gali rodyti didėjimą. Vyksta ir kiti procesai – dalis plėtotojų išparduoda likučius projektuose, kur siūlo geresnes sąlygas, tačiau nauji projektai įeina į rinką su tokiomis pačiomis kainomis – jos nėra žemesnės. Tai tik patvirtina, kad kainų stabilizacija yra įvykusi, o pridėjus iš lėto augančią pasiūlą, galimą palūkanų augimo pabaigą, pirkėjams šiuo metu yra išties geras laikas rinktis ir pirkti būstą“, – įsitikinęs Š. Tarutis.

Grafikas nr. 3: Pasiūlos kainų dinamika Vilniaus ir Kauno būsto rinkose 2020–2023 m. („Citus“ duom.)

Grafikas nr. 4: Pasiūlos dinamika Vilniaus ir Kauno būsto rinkose 2020–2023 m. („Citus“ duom.)