„Citus“ ekspertai: žemas rinkos startas ir paklausos spyruoklė

Išankstiniais NT paslaugų kompanijos „Citus“ analitikų duomenimis, metai Vilniaus ir Kauno būsto rinkose prasidėjo nuosaikiai – viso abiejuose miestuose sudaryta apie 200 sandorių. Ekspertai vertina, kad dabartinėmis aplinkybėmis kitokio rezultato tikėtis ir nebuvo galima, rinka tam ruošėsi, tačiau įspėja apie galimas įtampas rinkai atsigaunant.

Vilniaus pirminėje būsto rinkoje susitarta dėl 151 naujo būsto (butų ir kotedžų). Tai yra 29 proc. daugiau nei pernai gruodį (117 sandorių), bet beveik tris kartus mažiau nei 2022 m. sausį (416).

Naujų būstų sandėlis sostinėje pasipildė vienu nauju projektu ir dviem naujais jau pradėtų projektų etapais – viso 192 būstais. Tačiau dėl atliktų pardavimų bendras asortimentas išaugo labai simboliškai – nuo 4 063 vnt. gruodžio pab. Iki 4 139 vnt. sausio pab.; taigi, tik 1,9 proc. Šiek tiek išaugo ekonominio ir prestižinio segmentų pasiūla (atitinkamai, +1,1 ir +4,8 proc.), o vidutinio ir liukso klasės segmentų – susitraukė (-0,4 ir -3,2 proc.).

Grafikas nr. 1: Vilniaus būsto rinkos dinamika 2020–2023 m. („Citus“ duom.)

Kaune per sausio mėn. įvyko 69 sandoriai – bene dvigubai daugiau nei praėjusių metų paskutinį mėnesį (35) ir tik 18 proc. mažiau nei prieš metus (84).

Tiesa, Kaune pasiūla nepasipildė visiškai – nebuvo nei vienos naujienos rinkoje, todėl sandėlis laikinojoje sostinėje sumažėjo nuo 1 100 iki 1 069 vnt. (-2,8 proc.). „Nukraujavo“ vidutinio segmento būstų pasiūla (-8 proc.), o ekonominio ir prestižinio – simboliškai išaugo (atitinkamai, +1,4 ir +0,6 proc.).

Grafikas nr. 2: Kauno būsto rinkos dinamika 2020–2023 m. („Citus“ duom.)

„Tokios metų pradžios rinka ir laukė: kažkokių globalių kolapsų nei energetikos, nei žaliavų ar finansų rinkose nenutiko, todėl tęsiasi ramus ir stabilus laikotarpis. Vilniuje vis dar egzistuoja pasiūlos nepakankamumas ir situacija labai iš lėto keičiasi, todėl disbalansas išlieka. Iš kitos pusės asortimento aruodas pilnėja pastoviai, plėtra sostinėje vyksta ir nesustoja.

Paskutinius maždaug 9 mėnesius, kai praėjo pradinis šokas po Rusijos invazijos į Ukrainą, stebime, palyginus, labai aukštą klientų susidomėjimą naujais būstais. Tai reiškia, kad užklausų gauname daug (bent 70 proc. 2021 m. lygio), susitikimų taip pat įvyksta daug. Tačiau žmonės sprendimą pastaruoju metu priima per du–tris kartus ilgesnį laiką.

Kol kas ekonomikoje neįvyko fundamentalių pokyčių, kurie būtų sumažinę žmonių pajamas ar grasintų atskiriems sektoriams reikšmingu nuosmukiu, kaip tai buvo prasidėjus pandemijai, 2020 m. Rinkoje pinigų kiekis yra labai didžiulis. Pagrindinis skirtumas, greta neapibrėžtumo, prie kurio, kaip rodo Statistikos departamento matuojamas vartotojų pasitikėjimo rodiklis, jau esame įpratę, tuos pinigus sparčiai graužia infliacija, o būsto įperkamumą gniuždo su infliacija kovojančios augančios Euribor palūkanos.

Būtent būsto paskolų reikšmingas pabrangimas, didžiąja dalimi, stabdo būsto įsigijimo sprendimų priėmimą. O poreikis būstui yra, todėl žmonėms sprendimą nukeliant vėlesniam laikui, galimai tikintis pokyčių būsto rinkoje ar finansavimo sąlygų pagerėjimo, paklausos fronte formuojasi „suspaustos spyruoklės“ efektas. Jei vertinsime, kad Vilniaus pirminės rinkos paklausos talpa sudaro apie 500–600 naujų būstų per mėnesį, tuo tarpu, paskutinius 11 mėn. šis vidurkis krito iki 142, tai nepatenkinta paklausa gali sudaryti 3 500–4 500 vnt.“, – komentuoja „Citus“ investicijų ir analizės vadovas Šarūnas Tarutis.

Grafikas nr. 3: Pasiūlos dinamika Vilniaus ir Kauno būsto rinkose 2020–2023 m. („Citus“ duom.)